Een nieuw perspectief voor de woningmarkt

Waarom bestaat er nog steeds een tekort aan betaalbare woningen? Over demografische ontwikkelingen en inkomens weten we enorm veel, grillig of volatiel zijn die gegevens niet. Hebben de ideologen die het beleid maken schuld aan dit tekort? Een nieuw perspectief is nodig.

PvdA’er Henk Nijboer poogt het denken hierover te bevorderen. Hij pleit ervoor wonen als grondrecht, en niet als markt te beschouwen. Volgens het Kamerlid moet het rijk de regie nemen wanneer het gaat om volkshuisvesting. Maar met teruggrijpen op oude beleidsinstrumenten zullen we niet ver komen. Met grootscheepse nieuwe beleidsinstrumenten, tegen speculatie en grondbezit, evenmin. Daarvoor is ons politieke klimaat te conservatief.

Hoe krijgen we volkshuisvesting dan verlost van de schaarste en de onrechtvaardigheid? Ik zoek naar andere invalshoeken.

Wat is de woningmarkt eigenlijk?
Het Internationaal Monetair Fonds (IMF) besteedt hier aandacht aan in een blog van april 2018. De prijzen op de woningmarkt bewegen mondiaal synchroon. Dat komt door de rentestand, investeringsbeslissingen van rijke individuen en de groei in de economie.

‘Dit alles suggereert dat huizenprijzen zich meer beginnen te gedragen als prijzen van financiële activa, zoals aandelen en obligaties, die onder invloed staan van investeerders over de hele wereld. In landen die meer open staan voor globale kapitaalstromen, neigen de prijzen van zowel huizen als waardepapier in de pas te lopen met wereldmarkten,’ concluderen de IMF-stafmedewerkers.

Terecht wordt betwijfeld of de woningmarkt met de gebruikelijke beleidsinstrumenten kan worden beheerst.

Wat deed het rijk goed?
Ongetwijfeld veel. Het miljardenbezit aan sociale woningen dat sinds 1902 is opgebouwd, heeft voor relatieve milde sociale verhoudingen gezorgd. Maar ingewikkeld werd de sturing wel. Van de 83 instrumenten uit het jaar 1990 waren er 31 van financiële aard, 35 gingen over verordeningen en vergunningen, 10 over coördinatie en overleg.

Dat lijkt micromanagement. De woningnood was voorbij, de rijksregie kon opgedoekt worden. Hoe? Door beter overleg, een systeem van prestatieafspraken en wettelijke verankering van procedures. Weg met subsidies en bijdragen, de ‘zilveren koorden’.

Veel subsidies werkten kostprijsverhogend. Woningproducenten gedroegen zich subsidiegericht, met kostprijsverhoging als gevolg. Milder gezegd: niet alle subsidies kwamen op het goede adres terecht.

Was een objectbijdrage van het rijk dan uit den boze? Rond de eeuwwisseling meenden we eigenlijk van wel. Alleen de subjectbijdrage individuele huursubsidie (later huurtoeslag) bleef nog, omdat het tumult van eventuele afschaffing ook de geheiligde hypotheekrente aftrek zou raken.

Door de vastgoedhausse, die in 1993 begon, werden de woningcorporaties op papier steenrijk. Het ‘geld bij de corporaties klotst tegen de plinten’ zeiden we. Binnen Vrom werd gewerkt aan beleid waarin de 3,5 miljard aan huursubsidie door de corporaties zou worden gedragen. Dit idee durfde de politiek niet aan.

Wonen als sociaal beleid?
Wonen is niet alleen huren, maar ook vermogensvorming door woningbezit. Een vrij grote minderheid (44 procent) van onze huishoudens huurt. Vaak door onvoldoende economische kracht, maar de mobiliteit op de arbeidsmarkt vaart er wel bij. Tenminste als er voldoende woningaanbod is.

Piketty heeft onze aandacht weer gevestigd op de vermogens en hun betekenis voor onze welstand. Is het bezit van een woning niet van groot belang voor het inkomen, bijvoorbeeld na pensionering? Wat gebeurt er met de aangegroeide vermogens na het uitsterven van het leeftijdscohort van de babyboom?

In Nederland is het H-woord (hypotheekrente-aftrek) jarenlang een tikkende tijdbom geweest in de politieke betrekkingen. Daardoor is de fiscale behandeling, de waardestijging en de belasting op vermogenswinst misschien minder in de belangstelling gekomen. Zou dat niet eens moeten gebeuren? In zijn algemeenheid, maar ook vermogenswinst van vastgoedbezit?

Het Europees Parlement pleit voor ‘universal access to affordable housing’, met bescherming van kwetsbare huishoudens tegen uitzetting en te grote schuldenlast. The Economist bespreekt in de januari-editie van dit jaar onderzoek van de Resolution Foundation over de overerving van de babyboomers: welk effect heeft hun gegroeide vermogen in woningbezit op de inkomens van hun erfgenamen?

Beter kijken naar de verschillen die ontstaan door woningbezit lijkt gewenst. Als we kijken naar de generaties – en dat mag gezien de lange levensduur van een woning – dan is de vraag welke effecten er ontstaan op de prijs van een woning, bijvoorbeeld door de dalende rente, en wat de rol is van de inkomens en vermogensverdeling van de ervende generatie. Ook de kansen van een starter op de woningmarkt met studieschuld verdienen meer aandacht.

Kapitalisme voor iedereen?
Een markt is altijd een schepping van krachten in de samenleving. De vrije markt is een fictie. Een markt bestaat bij de gratie van het voortdurende geregel van een bemoeizuchtige overheid.

Robert Reich geeft in zijn boek Saving Capitalism goed aan wat collectief regeling behoeft: wat kun je/mag je bezitten? Hoeveel marktmacht is toegestaan? Wat kan en mag verkocht en gekocht worden?

Met die regelingen zijn we altijd doende. Maar impliciet zit hierin een regelende overheid, die greep heeft op huizenprijzen. Dat is niet realistisch. Onder invloed van mondialisering en rente op lange termijn is de situatie fundamenteel veranderd.

Meer rijksregie?
Het initiatief van Nijboer is niet slecht. Zijn analyse is prima. Maar zijn oplossingen zijn dat niet. Hij houdt te weinig rekening met de andere wereld: een wereld waarin er sprake is van globalisering, een structureel lage rentestand en een post-crisis economie.

Moet een ‘rijksregie’ van de woningbouw opnieuw worden ingevoerd?
Ik pleit niet voor rijksregie, maar voor meer financiële armslag voor regio en gemeenten. Er zijn lokale en regionale woningmarkten, die moeten door hun eigen bestuurslaag worden bepaald.

Moet de ‘onrendabele top’ door fondsen en subsidie worden gefinancierd?
Een onrendabele top betekent dat de producent niet betaalbaar kan produceren voor een wettelijk bepaalde (huur)prijs. Prima als men de markt lokaal probeert te sturen, maar het blind bijstaan van producenten leidt tot kostprijsverhoging.

Moet speculatie met grond worden tegengegaan?
Heel graag, maar het klassieke debat over grondbezit of erfpacht is al gevoerd. Ik ben zeer voor anti-speculatiewetgeving, maar het politieke draagvlak zie ik niet.

Moeten we meer doen voor lagere inkomens en middeninkomens?
Hier ligt een sleutel: de stagnatie van de inkomens uit arbeid en de onzekerheid van de nieuwe arbeidsmarkt. Ons politiek-fiscale klimaat is mild voor het kapitaal, maar niet voor de arbeid.

Moeten we taakstellende bouwprogramma’s nastreven?
Ook hier heb ik grote twijfels. Door de onderhandelingen tussen gemeenten en rijk, slaagt de gemeente erin zijn kiezers te bedienen op rekening van de belastingbetaler. Daar moeten we niet naar terug. Er zijn woningen te kort, maar er is ruimte om bij te bouwen op 85 procent onbebouwd Nederland. Bovendien, wellicht helpt een andere wijze van huishoudensvorming meer dan taakstellende bouwprogramma’s.

Wat is er mogelijk op het terrein van fiscaliteit?
De PvdA-fractie wil discussie. Men zoekt het fundamenteel debat, zoals Herman Tjeenk Willink heeft bepleit. Een paar richtingborden van mij:

• De sociale huurvoorraad moet niet kleiner worden. Regel dat woningcorporaties niet langer hun sociale voorraad kunnen verkopen. Dat kan vrij eenvoudig.
• Stop met het begrip ‘onrendabele top’. Dat is gekoppeld aan betaalbaarheidsnormen. Bovendien heeft het bouwbedrijfsleven geen subsidie nodig.
• Herneem het denken over de ‘volkshuisvestingsprijs’. De betaalbaarheid van het wonen is een centraal vraagstuk binnen ons ‘sociaal contract’ en zeer bepalend voor de sociale verhoudingen in ons land.
• Lever niet in op de bescherming van de zwakkere huishoudens op de woningmarkt.
• Decentralisatie betekent dat lokaal woonruimte wordt geproduceerd, verdeeld en beprijsd. Geef als rijk de gemeente en regio de financiële beleidsruimte (belastinggebied) en middelen.
• Denk na over een betere benutting van beschikbare woonruimte. Door soepelere regels en door een ander fiscaal inkomensbeleid dat creatievere huishoudensvorming aanmoedigt (basisinkomen).

Een nieuw perspectief
Dit is een pleidooi voor een ander perspectief. Meer woningen helpt, dat moet. Beter gebruik van beschikbare woonruimte moet ook. Door de schaarste en ingewikkelde regels over voordeurdelen en tandenborstels tellen, blijft veel woonoppervlak ongebruikt. Even doordenken over radicale oplossingen met een universeel basisinkomen geeft nieuwe impulsen aan huishoudensvorming.

Ik schreef als beleidsambtenaar bij Vrom ooit een bevlogen verhaal over daklozen. Dat is geen volkshuisvesting, vonden mijn bazen. Maar dat was het wel, snap ik nu. Als mensen voldoende inkomen hebben voor hun basisbehoeften, kunnen ze zelf andere beslissingen nemen over hoe en met wie ze willen wonen. Dat kan tot een andere behoefte aan woonruimte leiden. En tot minder individualisering en eenzaamheid.